Nous l’avions vu dans un article précédent, il a été nécessaire de vérifier la rentabilité de votre projet. Nous allons à présent voir les étapes pour commercialiser au mieux votre hébergement et obtenir les résultats que vous souhaitez.
I. Bien calculer votre nuitée
Dans la location saisonnière, vous vendez un produit « périssable ». Pourquoi ? Car il y a tellement d'offres et que les choses évoluent très vite. Donc il est primordial d'étudier vos prix dans la durée.
Chaque nuit passée ne pourra plus jamais être louée… ça parait logique en le lisant, mais dans la pratique, chaque jour nous constatons que des clients qui ne le visualisent pas vraiment l’impact sur leur rentabilité.
Il va donc falloir calculer votre point d’équilibre par nuit afin de déterminer précisément ce que vous coûte votre hébergement par nuit quand il est vide ou quand il est occupé.
Pour cela vous allez devoir calculer l’ensemble de vos charges fixes (taxe foncière, abonnement internet, remboursement emprunt…) : en résumé tout ce que vous devez payer même si vous n’avez pas de client.
Faites la somme de toutes ces charges et divisez par 365. Vous obtenez vos charges fixes par nuit.
A present faite la même chose sur les charges variables (énergie, eau, ménage, blanchisserie, consommables…). Attention, pensez à faire varier les données en fonction du mois. Vous n’aurez pas les mêmes charges de chauffage en janvier qu’en juillet.
Maintenant que vous avez vos charges variables nuit par nuit, additionnez-les à vos charges fixes par nuit. Vous avez à présent votre point d’équilibre.
Les charges fixes représentent ce que vous perdez chaque nuit vide et la somme des variables et des fixes le montant de ce que vous coûte chaque nuit occupée.
II. Etablir votre grille tarifaire
Vous avez à présent votre point d’équilibre. Vous avez (rappelez-vous) réalisé une étude de marché complète.
Vous devez à présent savoir jour par jour quel tarif appliquer.
Notre conseil : faites des projections !
Construisez vous un tableur qui grâce à une variable prix et une variable taux de remplissage vous indiquera vos revenus potentiels et donc si vous êtes rentables ou non. N'hésitez pas a le faire avec un calendrier sous les yeux afin de visualiser les jours fériés, week-end prolongé, vacances scolaires...
Et surtout ajustez en permanence ! La règle numéro est le « test and learn » (je teste, je vois ce que ça fait, j’apprends et j’ajuste.
III. La mise en avant !
Vous pouvez avoir le logement le plus incroyable du secteur, l’appartement le mieux placé et le mieux décoré… Si vos futurs clients ne le comprennent pas et ne le voient pas, ils ne réserveront pas.
A vos claviers pour rédiger le descriptif le plus précis et surtout le plus vrai possible !
Plus les clients se projetteront dans votre hébergement et plus le taux de réservation sera important !
LE POINT LE PLUS IMPORTANT : VOS PHOTOS !
S'il vous plaît, oubliez les photos prises à contre-jour dans lesquelles on vous voit dans le reflet du miroir ou sur lesquelles on voit le linge qui sèche, l’aspirateur au milieu de la pièce ou le lit non fait ou avec des draps froissés…
Logique non ? Et pourtant… Vous n’imaginez pas le nombre de nos clients à qui nous devons refaire faire des photos car les leurs desservent plus leur bien que ne le mettent en valeur.
VI. La mise en ligne
Tout est prêt à présent ! Vous avez un beau descriptif, de belles photos et une grille tarifaire bien travaillée ! Il est l’heure de faire connaître votre pépite au monde entier !
Oubliez tout de suite la petite annonce dans votre boulangerie… Vous allez devoir vous plonger dans le digital !
Impossible de remplir un bien en location saisonnière sans les poids lourds du secteur. Nous voulons bien sûr parler de Booking, Airbnb, Abritel et les autres.
La multi-diffusion est devenue aujourd’hui primordiale. Vous allez devoir maîtriser les différentes plateformes, leurs fameux algorithmes… Il va falloir les comprendre pour s’en servir au mieux.
Leur fonctionnement est assez simple : ils mettent en avant les annonces qu’ils estiment les plus rentables pour eux ! Donc les plus consultées, les plus réservées et celles qui répondent à leurs critères d’exigence en termes de contenu, présentation et action.
Nous ne pouvons que vous conseiller de vous doter d’outils qui vous aideront dans votre gestion quotidienne.
Travaillez votre présence digitale, mais surtout mettez en place une stratégie pour capter un maximum de réservations en direct !
Pourquoi ? Evidemment, vous gagnerez la marge que prennent les différentes de plateforme de reservation en ligne.
Une question ? Besoin d’aide ? Notre équipe est là pour vous vous accompagner.
Contactez-nous sur : www.laclebandolaise.com
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